任意売却とは
- 解決できる3つのお悩み
- 任意売却のしくみ
- メリット・デメリット
- 任意売却と競売の違い
- 任意売却をした後は？
- こんなお悩みも解決
- 任意売却の費用
- 任意売却の流れ
- 専門相談員がサポート
- 選ばれる３つの理由
- お問合せ
任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合の解決方法であり、住宅ローン問題から解放されて、安心して新しい生活をスタートすることです。
住宅ローンを滞納した場合、そのまま何もしなければ自宅は競売になってしまいます。
しかし、借入先の銀行と話し合いをして同意を得ることで、競売を避けて売却することができます。
その結果、住宅ローン問題から解放され、新しい生活がスタートできるのです。これが任意売却です。
銀河不動産GREXは、任意売却をすることにより「住み続けること」「離婚と住宅ローン問題の解決」あるいは「引越し代の確保」を実現し、みなさまの新生活のスタートをしっかりとサポートします。
解決できる３つのお悩み
解決
１任意売却とリースバックで今の自宅に住み続ける
当社へのご相談の中で一番多いご希望が「住み続けたい」です。
リースバックという方法で住み続けることが可能になります。
リースバックとは、「自宅を任意売却したうえ、そのまま借り
て住み続ける」ということ。
引越しをする必要がなく、今まで通りご家族が一緒にご自宅で暮らすことができますので、「子どもの学校」や「引越し」のお悩みが解決できます。
解決
２離婚と住宅ローンの問題を任意売却で解決
ご相談者のうち、およそ半数の方が「離婚したら家や住宅ローンはどうなるのだろう・・・」とお悩みを抱えています。当社では、任意売却で住宅ローン問題を解決すると同時に、離婚についてもご相談いただけますので、２つのお悩みを解決することができます。
もし、お相手と「会いたくない」「話したくない」という場合も、”あなた専任の相談員”が両者の間に入って手続きを進めますので、安心して任意売却を任せていただけます。
解決
３引越し代を確保して新生活をスタート
任意売却は、これからの新生活を安心してスタートするために行うものです。
新生活をするみなさんのために、私たちは借入先の金融機関と話し合いをして、引越し代を確保します。
そのため、「お金がない」「これからどうしよう」というお悩みが解決できます。
任意売却のしくみ
任意売却のしくみは複雑ですが、わかりやすく一言で言うと「仮に競売になった場合の落札金額よりも高い金額で売却すること」です。
もし、住宅ローンの滞納が続くと、銀行は競売で回収しようとします。しかし、競売は普通に売るよりもかなり低い金額で落札されてしまいます。一方、任意売却をすると競売よりも高い金額で売ることができ、銀行も多く回収ができます。そのため、任意売却が認められるのです。
また、住宅ローンをすべて返済せずとも任意売却をすることが認められますが、その代わり、銀行との交渉が必要になります。例えば、売却金額、引越し代の金額、税金の清算金額、その他諸費用の金額などについてです。
この中でもっとも重要なものは売却金額です。これはつまり「いくら返済したら抵当権（＝担保）を抹消してくれて、売却することを認めてくれるのか。」ということです。
任意売却の特徴
任意売却の特徴をまとめると次のようになります。
- 残債（住宅ローンの残額）・・・すべて返済しなくても良い
- 売却金額・・・銀行が決める
- 引越し代・・・売却金額から捻出される
- 未納税金・・・売却金額から捻出される（全額ではない可能性あり）
- 諸費用・・・・売却金額から捻出される（登記費用など）
一方、通常の不動産売却の場合は、不動産会社の営業マンと相談しながら売却金額を決めます。つまり決定権は売主にあるのです。多くの場合は、住宅ローンの残債がすべて返済できるような金額に設定する、または、売却金額だけでは足りない分は現金で支払います。
なぜ残債をすべて返済しなくても良いのか？
それは、住宅ローンの滞納が続いた結果競売になってしまうと相当に低い金額で落札されることが予想されるためです。つまり、銀行側からすると、競売になってしまうと回収金額も相当に低くなります。そこで、全額を回収できなくとも、できるだけ多く回収する必要があるのです。
任意売却のメリット・デメリット
任意売却には、「住み続けることができる」「引越し代が確保できる」など多くのメリットがあります。
ただし、一方で少なからずデメリットもあります。ここでは両方を紹介しますので、まずは見比べてください。そのうえで安心して任意売却ができるかどうか検討しましょう。
任意売却のメリット
１．そのまま住み続けることができる
任意売却と同時にリースバックという手続きをすると、以前と変わらずそのまま住み続けることができます。一方、競売になってしまうと強制的に退去することを迫られます。
２．残債（住宅ローンの残り）を大幅に減らすことができる
任意売却は競売と比較すると、高い金額で売ることができます。その結果、残債（住宅ローンの残り）をより多く減らすことが可能です。
３．引越し代を確保することができる
売却が決まれば引越しとなりますが、スムーズに引越しをしていただくため、銀行と話し合って引越し代を確保します。もちろん競売になってしまった場合は、引越し代を確保することはほぼ不可能です。
４．プライバシーを確保することができる
任意売却は表面上、通常の不動産売却となんら変わりません。そのため、住宅ローンの滞納していること等が近所の方に知られることは、まずありません。一方、競売になった場合は、その事実が一般に公開されてしまいます。
５．残債を無理なく返済することができる
任意売却は銀行と話し合いをして同意のもとで売却します。その際、残債（残った住宅ローン）についても話し合いのうえ無理がないよう応じてもらえます。
任意売却のデメリット
１．販売活動にご協力いただきます
家の購入を検討している人の多くは、家の中を見たいと考えています。そのため、内覧にご協力いただくことがあります。
２．売買契約書など書類に署名・押印していただきます
いざ、購入者が決まれば「不動産売買契約書」を締結します。併せて本人確認を行いますのでご協力ください。
任意売却と競売の違い
任意売却と競売の違いを分かりやすいように対比表にしました。一つずつ比較して見てみましょう。
１. 退去について
- 任意売却
- 住み続けるという希望（リースバック）が叶えられる
- 競売
- 強制的に退去させられるため、その後はもう住むことができない
２. 残債務について
- 任意売却
- 競売より高く売却できるので、
残債が少ない - 競売
- 相場よりも安く売られるので、
残債が多い
３. 引越し時期について
- 任意売却
- 希望を聞いてもらえるので
計画的にできる - 競売
- 落札者の都合で強制的に
立ち退きさせられる
４. 引越し費用について
- 任意売却
- 引越し費用を手にできる
- 競売
- 引越し費用をもらうことはできない
５. プライバシーについて
- 任意売却
- 近所に知られず解決することができる
- 競売
- 情報が一般に公開され、近隣に知られる
６. 精神面について
- 任意売却
- 心機一転、新生活を再スタートできる
- 競売
- 家族にとって負担やストレスが大きい
これらを見比べても分かるように、任意売却は競売と比較すると圧倒的にメリットがあります。とくに「住み続けられる」というのは大変大きなメリットです。そのため多くの方が任意売却を選択するのです。
１年間でこれだけ多くの競売が執行されています
- 東京23区／736件
- 横浜市／365件
- 千葉市／146件
- さいたま市／123件
- 大阪市／391件
- 神戸市／293件
- 京都市／154件
任意売却をした後は？
残債（残った住宅ローン）はどうなる？
任意売却が無事に終わると、晴れて新生活の始まりです。また、リースバックをした場合はそのままな
んら変わらず住み続けることができます。
しかし、任意売却が終わったとしても、ほとんどの人が住宅ローンを完済できずに残債が発生します。
（残債とは、支払いきれなかった住宅ローンの残りです）
そのため、「終わった後の残債はどうなるの？」というご質問をよくいただきます。結論から言うと、残債は支払う必要があります。ただし、新たにローンを組んだり、生活を圧迫するほど節約して支払っていく訳ではありません。
多くの銀行は残債の取り扱いに柔軟に対応しており、例えば「払える範囲で払ってください。」あるいは「いくらなら毎月払えますか？」というように新生活を圧迫するような回収はほとんどありません。なぜなら、銀行も「任意売却をするということは生活が楽ではない」とこちら側の経済状況を考慮してくれるからです。
任意売却ならこんなお悩みも解決できます
任意売却で「税金・管理費の滞納による自宅の差押さえ」を解決
任意売却は、固定資産税や住民税などの税金の滞納や、マンションの管理費の滞納により自宅を差押えられた場合の解決もできます。
これらの問題は放置すると、公売や競売といった手続きがとられますので、すぐに私たちが差し押さえの解除に向けて関係先と話し合いをします。
例えば、税金については市役所、区役所や税務署などと話し合い、マンションの管理費・修繕積立金については管理組合や管理会社と話し合います。
任意売却で「投資マンションのお悩み」を解決
ご自宅のみならず、投資用マンションや収益物件の任意売却についてもサポートしております。
ここ最近は、相次ぐ投資マンション詐欺やサブリース問題が表面化しており、これらのご相談を多くいただくようになってきました。
複数のワンルームマンションを所有している場合や、マンション１棟をまるごと所有している場合は、金額的に高額になりますので、経済的にも精神的にも大きなストレスとなる傾向があります。そのため、とくにお早目のご相談をおすすめしております。
任意売却で「法人名義の不動産問題」を解決
法人名義の不動産、工場、店舗の任意売却のご相談も承っております。
法人様の場合は、工場や店舗として使用しているので「リースバックをして、そのまま使用したい」というご希望を多くいただきます。もちろん、このようなご希望は大歓迎です。
顧問の税理士や弁護士とも、私たちがしっかりと話し合って調整していきます。ご心配の場合は、顧問の専門家と一緒にご相談にお越しください。
任意売却の費用は？
任意売却のご相談・ご依頼に、費用は一切かかりません。また、任意売却が成立すると、売却代金の中からローン返済分が充当されます。
あわせて、金融機関の合意のもとで、その他の滞納分や、必要経費（仲介手数料など）も売却代金の中から配分されます。（※下記参照）
- 住宅ローンの残り
- → 借入先の銀行へ
- 売却時の仲介手数料
- → 役所へ
- 滞納分の管理費・修繕積立金
- → マンション管理組合へ
- 抵当権の抹消登記の費用
- → 司法書士へ
- お引越し費用（※）
- → ご相談者へ
(※) ここに注釈が入ります。ここに注釈が入ります。
残債（残った住宅ローン）についても金融機関が話し合いに応じてくれるため、無理なく返済していくことができます。
任意売却の流れ
はじめのお問合せから解決まで
１ご相談の受付
まずは、お電話かお問合せフォームよりご連絡ください。
※女性相談員も応対しております。
２個別面談
ローンの返済状況や今後のご希望を詳しくお伺いします。
相談無料・秘密厳守
３ご自宅の査定
的確な条件で任意売却を進めるため、対象物件（所有不動産）の査定を行います。
４債権者お話合い
銀行との話し合いを進めます。
税金滞納の場合も同様です。
その後、販売活動に入ります。
５契約・競売の取り下げ
購入者または協力者が決まれば、すぐに契約の手続きに入ります。
契約後、無事に任意売却が完了となり、晴れて競売取下げとなります。
６新生活のスタート！
無事に終わると、引越し資金を受け取っていただきます。また、リースバックの場合は、今まで通りの生活をしていただけます。
さあ、新しい生活のスタートです！
専門相談員があなたの任意売却をサポート
銀河不動産GREXでは、不動産問題に精通した弁護士、任意売却に精通した専門家が、あなた専任の相談員として、ご相談からアフターサポートまで一貫してサポートします。
ご相談者の皆様のご希望をしっかりとお聞きしたうえ、ご提案、アドバイス、そして、解決まで進行していきますのでご安心ください。
「あなたに相談して良かった」そう言っていただけるようお手伝い致します。
私たちが選ばれる３つの理由
１．“実績”が圧倒的に多い
1．年間1,500件を超える相談実績
私たちは、これまでにいろいろな状況の住宅ローン問題を解決し、みなさまのご希望をかなえてまいりました。とくに「住み続けたい」「引越し代が必要」というご希望をたくさん実現してまいりました。
2．成功率78.8％
実際に当社にご依頼をいただいた方の内、78.8％の方が競売を避けることに成功しました。その中には競売までのタイムリミットが残り２日というケースもありましたが、無事に任意売却が成立しております。
２．それぞれの“希望”が叶う
一口に任意売却と言っても、ご相談者のご希望は人それぞれです。
例えば「住み続けたい」「親子間売買をしたい」「引越代がほしい」「早く売りたい」などのご希望を多くいただきます。
当協会では、あらゆるパターンのご希望に対応してきた専門相談員がお手伝いしますので、ご相談者それぞれのご希望に幅広く対応することが可能です。
また、これまでにいただいた多くの相談実績から、それぞれのご希望に最適なサポート体制を完備しています。
３．アフターサポートが充実で“安心”
任意売却は家を売ったら終わりではありません。なぜなら、任意売却の目的は「安心して新しい生活をスタートすること」だからです。
そのため当社では、任意売却をした後に残る残債（住宅ローンの残り）についての対応、住宅ローン以外のご相談、生活不安のサポートなど、アフターサポートに力を入れております。
残念ながら、売却が終わった途端に対応が悪くなる業者が多いのが現実です。それだけに、当社では、より安心していただくための体制を整えております。
